沈阳天山福园有限公司与沈阳市人才大厦管理服务中心租赁房屋拖欠房费纠纷一案
[2007]沈民（2）房终字第176号
上诉人（原审被告）：沈阳天山福园有限公司。住所地沈阳市东陵区满堂乡荒地村。
法定代表人：姚德明，该公司董事长。
委托代理人：周莹、张杰，辽宁同泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳市人才大厦管理服务中心。住所地沈阳市沈河区北京街16号。
法定代表人：王华君，该中心主任。
委托代理人：刘春彤，辽宁正元律师事务所律师。
上诉人沈阳天山福园有限公司（以下简称天山福园公司）与被上诉人沈阳市人才大厦管理服务中心（以下简称人才服务中心）因租赁房屋拖欠房费纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2006）沈河民（二）房初字第348号民事判决，向本院提出上诉，本院于2007年1月24日立案，依法由民二庭审判员董菁担任审判长并主审，与审判员马岩、代理审判员李方晨共同组成合议庭，于2007年2月8日开庭，公开进行审理，上诉人天山福园公司的委托代理人周莹、张杰，被上诉人人才服务中心的委托代理人刘春彤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告自2000年5月起租赁原告位于沈阳市沈河区北京街16号的写字间办公，原、被告分别于2002年9月1日及2003年11月15日签订《沈阳市人才大厦管理服务中心写字间出租合同》，约定被告使用原告位于沈阳市沈河区北京街16号的沈阳市人才大厦第12层的全部房间，使用面积为500平方米，房屋年租金为170，000元，物业管理费及油炉采暖费每年每平方米365元，水电费每年每平方米55元，办公使用电脑每天按1度电收取电费，每度电0.75元。2004年1月15日原告与被告签订抵押还款协议，约定：经双方协商，被告同意在2004年4月15日前先期偿还所欠原告房费90，833元，在此期间被告同意将天山福园福位贰拾位（福兴塔夫妻型）抵押给原告，此项欠款原告有权从被告的经营款中优先求偿，如果被告不能按期偿还欠款，原告有权自行处理该批塔位。自合同签订之日起，被告负责为原告办理福位权状等手续，到期如不能还款，被告负责为原告开具福位Fa Piao，并承担福位Fa Piao税.2004年7月1日原告与被告再次签订抵押还款协议，约定：经双方协商，被告同意在2004年12月31日前偿还所欠原告全部房费439，167元，在此期间，被告同意将天山福园福位五十五位（福兴塔夫妻型）抵押给原告，此项欠款原告有权从被告的经营款中优先求偿，如果被告不能按期偿还欠款，原告有权自行处理该批塔位。自合同签订之日起，被告负责为原告开具福位Fa Piao，并承担福位Fa Piao税。被告后将号码为3018801-3018855天山福园有限公司宝塔福位买卖契约书及编号为055001-055003如意型福兴塔的天山福园永久使用权状、055004-055003夫妻型福兴塔的天山福园永久使用权状交付原告。被告一直没有按《抵押还款协议》履行偿还欠款义务。
原审法院另查，被告于1995年1月28日登记成立，法定代表人为张荣丰（别名张扬、张义松、张剑锋、张伟），2004年7月16日工商变更为姚德明，2004年7月16日工商变更登记的经营场所为沈阳市沈河区北京街16号。
被告在2004年8月4日曾经在报纸上声明其公章、财务章、法人名章等一些相关手续作废。
前述事实，有双方当事人陈述，沈阳市人才大厦管理服务中心契证、收费许可证、被告企业登记查询卡（2006年6月15日）、企业变更登记情况查询卡片（2006年11月1日）、房屋租赁合同2份、抵押还款协议2份、天山福园永久使用权证55份、天山福园有限公司宝塔福位买卖契约书110页、沈阳市人民检察院起诉书等证据材料，经庭审质证、认证，原审法院予以确认，在卷证明。
原审法院认为，原告与被告签订的《沈阳市人才大厦管理服务中心写字间出租合同》及抵押还款协议，是双方当事人在自愿、等价有偿的原则之下签订的，应为有效合同，双方均应按照协议规定严格履行各自义务。故原告主张被告给付欠款及利息的主张本院予以支持。
关于欠款数额问题。首先，2004年1月15日的抵押还款协议中，被告明确于2004年4月15日前偿还所欠房费，且没有将承诺抵押的天山福园福位实际抵押给原告，至原告起诉之日即2006年6月15日已超过诉讼时效；其次，2004年7月1日的抵押还款协议中明确：被告同意在2004年12月31日前偿还所欠原告全部房费439，167元，原告与被告签字盖章予以确认，应视为原告与被告双方对债务的重新确认。故本院确认被告欠原告房费数额为439，167元。
关于诉讼时效问题。诉讼时效的适用，应由双方所订合同的性质决定。审查双方所订《沈阳市人才大厦管理服务中心写字间出租合同》的内容，不仅包括房屋的使用费，而且包括物业管理费、油炉采暖费、水电费、电脑电费，而双方签订的抵押还款协议仅注明欠房费，其双方是对原债务达成的还款协议，属于新的债权债务关系，适用二年期的普通诉讼时效。抵押还款协议被告表示2004年12月31日付清欠款，并为原告所接受，故诉讼时效期限应自2005年1月1日起计算故原告的胜诉权应受法律保护，被告应按其承诺履行给付原告欠款的义务。
关于张扬的行为是否代表被告公司的问题。《民法通则》规定：企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第五十条规定，法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限的订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。原告与被告签订的《沈阳市人才大厦管理服务中心写字间出租合同》及抵押还款协议都是在被告公司工商登记的法定代表人为张扬期间，原告已经履行其应尽的注意义务，故对张扬作为被告法定代表人期间与原告签订的《沈阳市人才大厦管理服务中心写字间出租合同》及抵押还款协议的还款义务仍应被告承担。
关于担保物权的问题，因不能确定被告提供给原告的55个宝塔福位的具体位置，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十六条第一款的规定，原告与被告签订的抵押还款协议中对抵押物约定不明，该抵押不成立。故原告要求依法拍卖设定抵押的塔位用于偿还欠款的诉讼请求本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十条、第六十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十六条第一款之规定，原审法院判决如下：一、被告沈阳天山福园有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内偿还原告沈阳市人才大厦管理服务中心拖欠的房费439，167元；二、被告沈阳天山福园有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内偿还原告沈阳市人才大厦管理服务中心拖欠的房费439，167元的利息（从2005年1月1日起至本判决第一项付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费10，610元，由被告沈阳天山福园有限公司负担。
上诉人天山福园公司不服一审判决，向本院提出上诉。其上诉请求为：1、请求撤销沈阳市沈河区人民法院（2006）沈河民二房初字第348号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。其具体上诉理由为：1、一审判决认定事实错误，适用法律错误,本案应按照法律规定适用一年诉讼时效期间，即从抵押还款协议确定的还款之日即2004年12月31日起计算一年，被上诉人起诉的时间是在2006年6月15日，早已超过了诉讼时效。2、张扬与被上诉人签订抵押还款协议属张扬个人行为。
被上诉人人才服务中心答辩称：同意一审法院判决，要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明认定的事实与原审法院认定的事实基本一致。
本院认为，上诉人天山福园公司与被上诉人人才服务中心所达成的房屋租赁合同及抵押还款协议，是合法有效的合同及协议，双方应按照协议规定的内容自觉履行。双方所签订的租赁合同证明上诉人与被上诉人之间存在租赁的权利与义务关系。双方基于房屋租赁合同产生的租金、费用等债权债务关系，于2004年1月15日及2004年7月1日，由上诉人与被上诉人签订的抵押还款协议予以确认，因此，上诉人与被上诉人之间形成了新的欠款债权债务关系。在双方签订的抵押还款协议上，上诉人一方的法定代表人张扬签名并加盖公章，上诉人对该单位的公章并不予以否认，同时张扬时任该单位法定代表人，因此张扬在任职期间与被上诉人所签订的抵押还款协议应为代表上诉人公司的法人行为，而非张扬的个人行为，所以该行为产生的法律后果应由上诉人公司承担。关于诉讼时效问题，我国《民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期限为一年，而双方签订的抵押还款协议注明欠房费，并为所欠房费提供抵押，应认定为对该房款债务达成的还款协议，属于新的债权债务关系，因此应适用二年期的普通诉讼时效。故上诉人的上诉理由本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费用10，610元，由上诉人沈阳天山福园有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董 菁
审 判 员 马 岩
代理审判员 李 方 晨
二0 0七年三月十三日
书 记 员 高 书 林
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判。
上一条：暂时没有！